O quê é especulação imobiliária: como funciona e como ela te afeta?

Especulação imobiliária é um termo muito comum no mercado financeiro, mas nem todas as pessoas têm certeza do que significa. A explicação começa a clarear quando entendemos o sentido de especular, que é a compra ou o investimento em determinado ativo, com o objetivo de obtenção de lucro.

Essa prática tem relação com as mais diversas aplicações financeiras em imóveis, sendo muitas delas de maior risco, ideais para investidores moderados e agressivos, que entendem dessa dinâmica. Quem faz esse tipo de aposta, espera uma valorização dos projetos imobiliários e, consequentemente, lucro.

Para você que está interessado nesse assunto e faz ou planeja fazer investimentos na área de imóveis, confira as informações ao longo deste texto!

O que é a especulação imobiliária?

A especulação imobiliária é uma prática ligada à compra de imóveis, com expectativa da valorização desses empreendimentos, que serão vendidos ou alugados conforme esse valor agregado.

Em outras palavras, quem adquire uma propriedade por determinado preço hoje, espera que, no futuro, possa lucrar por meio dela, independentemente de serem residenciais ou prédios comerciais, shoppings, entre outros.

Compra do terreno

Uma das formas de especulação imobiliária é por meio da compra de um terreno, sem fazer uso dele, na espera de valorização. Exemplo disso são áreas urbanas praticamente vazias e com potencial para abrigar residências, centros comerciais, supermercados, escolas, entre outros empreendimentos.

Com o desenvolvimento do entorno do terreno em questão, a região tende a ir se valorizando, não é mesmo?

Investimento do terreno

Outra maneira de especular é investir no terreno, com a expectativa de sua consequente valorização. São muitas as formas de fazer isso, como favorecimento da infraestrutura, incluindo redes de esgoto e elétrica, bem como transporte.

Geralmente, um investimento atrai outro, e tudo isso agrega valor para o local, uma vez que esse desenvolvimento contribui com a economia, gera emprego e novos habitantes, por exemplo.

Como funciona a especulação imobiliária?

Como na especulação imobiliária há uma expectativa de que o preço dos bens aumente com o tempo, esse tipo de estratégia é colocada em prática por pessoas ou grupos de investidores que adquirem imóveis numa mesma região, com o objetivo de aumentar os preços de forma artificial.

Isso porque esse tipo de investimento funciona como a lei da oferta e da procura, ou seja, quanto mais pessoas buscam por imóveis em uma localidade, mais alto é o preço. 

Apesar do alto potencial de retorno, a especulação imobiliária também envolve riscos altos, pois o retorno não é garantido e depende da assertividade.

Quais são os fatores que impactam o preço dos imóveis?

São diversos os fatores que impactam o preço dos imóveis, como novas construções ao seu redor, abertura de escolas e comércios e instalação de novas estações de transporte público.

Contudo, os principais pontos que modificam, em maior ou menor grau, a relação entre oferta e procura, que rege os preços no mercado, são: 

• Expansão da cidade: o preço dos imóveis tende a subir quando há expansão da área urbana. Por outro lado, as propriedades que estão localizadas em áreas mais distantes e têm menos infraestruturas por perto possuem um valor menor. 
• Melhorias na infraestrutura: se uma região que antes era desvalorizada começa a receber melhorias do governo, como saneamento básico e expansão da rede de transportes públicos, ela se tornará um lugar melhor para se viver, aumentando a procura por imóveis nesses locais. 
• Escassez de terrenos: a especulação imobiliária pode se beneficiar da escassez, isso porque, quando a maioria dos imóveis ao redor estiverem ocupados, os restantes, que estiverem desocupados, serão mais valorizados. a valorização dos que restarem será mais alta.

Vale a pena investir por meio da especulação imobiliária?

Para saber se realmente vale a pena investir em um imóvel tendo em vista a especulação imobiliária, é preciso conhecer os preços praticados na região, além de também entender o valor de mercado que aquele imóvel possui.

Ou seja, é necessária uma pesquisa prévia bem completa para obter benefícios com a especulação imobiliária. Isso sem falar que, em alguns casos de incerteza, você ainda pode contar com a ajuda de profissionais. Isso pode fazer toda a diferença.

Quando a especulação imobiliária é bem feita, pode ter certeza que a valorização futura do imóvel é praticamente garantida e é um dos melhores métodos de se lucrar para aqueles dispostos a esperar.

Contudo, mesmo que a aquisição de bens imóveis garanta uma certa estabilidade, é preciso ter em mente que o investimento não acaba após a compra de determinada propriedade. É preciso manutenção constante por parte do proprietário para que haja maior rentabilidade, o que inclui gastos para que a área se mantenha preservada. 

Sendo assim, também é preciso fazer uma previsão dessas despesas antes de realizar investimento em imóveis. 

Como tirar proveito da especulação imobiliária?

Um especulador imobiliário pode se beneficiar desse tipo de investimento apostando na escassez do terreno e no crescimento da cidade.

Como já falamos acima, quando a maior parte dos terrenos vizinhos já estiverem ocupados, aqueles que estiverem disponíveis serão sobrevalorizados.

Esse investidor também pode tirar proveito da especulação imobiliária com o aumento dos serviços e estruturas ao redor da sua propriedade.

Quais são as consequências da especulação imobiliária?

Quando investidores especulam, precisam estar cientes dos riscos de esperar a valorização de determinada região. Isto é, não existem garantias totalmente predefinidas de que a área terá uma agregação de valor como o desejado.

Além disso, a especulação imobiliária pode ter impacto na expansão das cidades para muito além de seus centros. Os resultados disso podem ser tanto positivos quanto negativos. Um ponto interessante seria a ocupação de regiões para suprir a necessidade de moradias, por exemplo.

Por outro lado, é preciso investir, também, em uma rede de transporte que ligue os novos moradores para o restante do município. Nesse ponto, é gerada uma oportunidade de melhoria de infraestrutura a ser realizada tanto pelo setor público, quanto privado. E, assim, segue o ciclo da especulação.

Como a especulação imobiliária afeta a sua vida?

Além do risco de bolha que mencionamos, também há outros pontos importantes de serem destacados sobre a especulação imobiliária. A seguir, confira como ela pode afetar a sua vida.

Desvalorização ou valorização do patrimônio

Ao mesmo tempo em que sua vida pode ser transformada para melhor com a especulação, é possível ocorrer a desvalorização do seu patrimônio. Ou seja, a região onde você mora pode sofrer de forma positiva ou negativa, dependendo do tipo de desenvolvimento atrelado a ela.

Em outras palavras, o custo de vida pode ficar mais elevado, com aluguéis, serviços e produtos com maiores preços.

Mobilidade urbana

Um dos pontos que têm total relação com essa especulação é a mobilidade urbana, uma vez que a prática pode ocorrer em regiões mais afastadas do centro da cidade. Como já foi abordado no texto, isso iria requerer maior desenvolvimento de uma rede de transportes, bem como pavimentação, certo?

Sem estrutura adequada para a região, o ir e vir da população pode ser consideravelmente prejudicado.

O quê é uma bolha imobiliária?

Uma das consequências do excesso de especulação é a bolha imobiliária, que é quando os preços dos imóveis sobem consideravelmente em determinado contexto. Entretanto, isso não significa que eles realmente valham esse tanto.

Nesse cenário, vale relembrar o que aconteceu com os Estados Unidos, na crise econômica de 2008. No ano anterior, a quebra do banco Lehman Brothers foi o marco da falência de diversas outras instituições financeiras norte-americanas e de várias partes do mundo.

O que acabou gerando a bolha foram os grandes benefícios para compra e financiamento de imóveis no país, com juros baixos e concessão facilitada de crédito. E, enquanto o valor das propriedades foi se elevando, o mercado circulava papéis com o lastro das operações.

Entretanto, com a elevação dos juros, muitas pessoas não conseguiram quitar os empréstimos, gerando grande inadimplência. Além de medidas para superar a forte crise mundo afora, um dos resultados de tudo isso foram mudanças nas regras para a concessão de crédito nos EUA.

Quais são os limites da especulação imobiliária?

Aqui no Brasil, estão previstos na Constituição de 1988 artigos que falam sobre a função social, o que acaba impondo limites à especulação imobiliária e condicionando o direito de propriedade ao interesse coletivo.

Quando um terreno ou imóvel é estocado, independentemente de ser urbano ou rural, ele acaba deixando de cumprir sua função social, uma vez que não é utilizado para fins produtivos nem habitacionais, mas sim, para a prática de obtenção de lucro privado a partir de investimentos realizados sobre um determinado local

Especulação imobiliária é crime?

Podemos dizer que a especulação imobiliária não é crime, uma vez que não é possível impedir alguém de realizar compras de imóveis visando o lucro. 

Contudo, o poder público pode adotar algumas medidas para coibir esse tipo de investimento e os seus efeitos negativos, como a aplicação de impostos maiores para quem possui bens imóveis sem uso social.

Como investir no mercado imobiliário?

Existem algumas formas de investimentos imobiliários  e que são muito lembradas por seus rendimentos que vão além das aplicações tradicionais.

Uma vantagem interessante de determinadas modalidades é justamente o fato de possibilitarem a compra de apenas uma parte, e não necessariamente de um imóvel inteiro. E, com isso, é possível começar o investimento com valores menores.

Para exemplificar melhor as alternativas do setor, algumas serão listadas a seguir.

LCI

A Letra de Crédito Imobiliário (LCI), assim como o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), são modalidades de renda fixa conhecidas vinculadas ao mercado de imóveis. Dependendo do seu perfil de investidor, elas podem ser aplicações interessantes, principalmente se levarmos em conta um tempo prolongado de investimento.

FIIs

Uma das possibilidades de investimento mais faladas atualmente são os fundos imobiliários – Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Neles, o investidor torna-se cotista de parte do imóvel, recebendo os rendimentos a partir do desenvolvimento dele.

Investimento Coletivo Imobiliário

O equity crowdfunding é um investimento coletivo que conecta empreendedores a pequenos e grandes investidores,  para empresas projetos da economia real. A modalidade conta com vários investidores, que apostam em determinado projeto, em busca de seu crescimento.

A modalidade é regulamentada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) desde 2017 e tem atraído pessoas físicas devido à possibilidade de investimento a partir de R$ 1.000 e ganhos de até 15% ao ano.

Conclusão

No caso dos investimentos coletivos no setor imobiliário, a vantagem é o alto retorno e a possibilidade de investir a partir de R$1000,00 como na Vangardi em projetos da economia real. 

Um dos principais motivos que levam pessoas a investirem no mercado imobiliário é a chance de contribuir para o desenvolvimento e a infraestrutura da sociedade.

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