Estudo de viabilidade econômica no mercado imobiliário: entenda!

Empreendimentos no mercado imobiliário significam muitas oportunidades de negócios, não é mesmo? Teoricamente, sim. Mas nada pode ser afirmado sem um estudo de viabilidade econômica, isto é, se toda a obra irá realmente valer a pena de ser executada.

Em outras palavras, a execução de projetos demanda uma análise prévia de sua viabilidade. Construtoras e incorporadoras precisam muito desse tipo de estudo para decidir se um empreendimento é, de fato, vantajoso. Caso contrário, não faria tanto sentido investir em uma obra, certo?

Essa avaliação é ainda mais fundamental em cenários incertos, como o que estamos vivendo de pandemia de covid-19, entre outras instabilidades. Dessa forma, a viabilidade econômica de determinado projeto precisa ser estudada, para levantar as possibilidades de riscos, bem como de rendimentos.

Com isso em mãos, é muito mais possível encontrar parceiros e investidores, concorda? Para entender melhor sobre o estudo de viabilidade no mercado imobiliário, confira as informações a seguir.

Além disso, mais à frente, vamos deixar para você uma planilha especial para ajudar sua empresa na tomada de decisões.

O que é estudo de viabilidade econômica

Estudo de viabilidade econômica é uma análise minuciosa que avalia fatores que indicam que determinado negócio pode ser bem sucedido. Isso vai muito além do orçamento da obra em si, pois a construção de um empreendimento tem reflexos ampliados, em várias esferas.

Essa análise influencia a obra como um todo, desde o planejamento, passando pela própria construção, as vendas e, claro, o lucro.

Ou seja, com o estudo de viabilidade em mãos, construtoras, incorporadoras, empresas, parceiros e investidores do mercado imobiliário podem se envolver no processo, como no investimento do terreno, na construção e no próprio negócio como um todo.

Estudo de viabilidade econômica e de engenharia

Um ponto interessante de observarmos nesse cenário é a importância da viabilidade de engenharia, isto é, o estudo sobre o contexto da obra. Isso vai incluir pontos como avaliação do mercado local e seus hábitos de consumo na região, dos métodos utilizados na construção, dos concorrentes, entre outros.

Todos esses fatores ajudam a entender que construir um empreendimento requer um conhecimento amplo, não apenas da execução da obra.

Por exemplo, se o projeto for em uma região remota, sem mercado na atualidade, mas com grande potencial de valorização e crescimento para os próximos 5, 10 anos, o estudo de viabilidade econômica vai ajudar a compreender que os ganhos devem ser estimados para o longo prazo e quais seriam eles.

Dessa forma, antes de iniciar um projeto, os gestores precisam desse estudo de viabilidade com as informações necessárias para planejamento, desenvolvimento e, claro, resultados.

Estudo de viabilidade econômica no mercado imobiliário

Agora que o assunto está mais claro, podemos detalhar melhor algumas alguns destaques e etapas que fazem parte do estudo de viabilidade econômica.

Nessa análise, é preciso levar em conta todos os custos envolvidos no empreendimento, dos maiores aos menores, assim como os indiretos, que não sejam do projeto em si, como tributos, taxas, entre muitos outros. Essa dimensão é fundamental para os cálculos relacionados ao investimento.

Levantamentos essenciais para a viabilidade econômica

A execução de obras está intimamente ligada a órgãos públicos e administrações municipais, como prefeitura e secretarias. Por isso, o estudo de viabilidade econômica envolve o levantamento de dados junto a esses agentes, de forma a compreender o uso do solo, ocupação e plano diretor.

Além disso, a avaliação do mercado, como já mencionamos acima, se faz primordial, pois leva em conta indicadores econômicos e sociais relacionados ao terreno em questão.

Vale ressaltar que esses dois pontos envolvem legislações e permissões com relação ao empreendimento, isto é, se poderá ser comercial, residencial, bem como misto.

E, então, é possível partir para a análise de viabilidade econômica na prática.

Lista dos custos envolvidos no projeto

Todos os custos importam na hora de planejar e executar uma construção. Portanto, é essencial incluir os tangíveis, isto é, envolvidos à obra em si, como terreno, materiais, maquinário, entre outros.

E, claro, os intangíveis também entram na conta, como ações de comunicação, marketing, vendas, entre outros.

Nesse ponto, a gente ressalta que é imprescindível ter conhecimento sobre o fluxo de caixa da empresa e, claro, do orçamento para o empreendimento. Isso é primordial para saber se há recursos para executar o projeto, bem como a necessidade de investidores, bem como opções para financiamento.

Valor monetário e projeções financeiras

Construções são feitas em fases e cada uma tem demandas específicas de custo, materiais, mão de obra, entre outras. Por isso, valores unitários são relevantes, assim como a visão ampla desses custos, bem como das projeções financeiras.

Em outras palavras, de forma bem simplificada, o tempo de uso de determinada máquina, seus dias trabalhados, bem como suas necessidades de manutenção podem fazer parte desse detalhamento. O mesmo raciocínio vale para mão de obra e os investimentos nos trabalhadores com alta qualificação.

Resumidamente, o que queremos dizer aqui é sobre as projeções que envolvem o fluxo de caixa do empreendimento. Isso porque alguns custos podem sofrer alterações com o tempo, a depender das realidades da economia.

Ou seja, se o projeto não tem uma “margem de segurança” para poder ser realizado, nem mesmo alternativas diante desses cenários, pode ser um sinal de sua inviabilidade econômica, certo?

É importante ressaltar a projeção relacionada às vendas, ou seja, a previsão com relação ao tempo em que vão ocorrer e, consequentemente, como será o retorno desse investimento.

Metas, VGV e custos do projeto

Continuando o raciocínio sobre retorno de investimento, o estudo de viabilidade econômica envolve um destaque das metas e suas relações com o tal VGV, isto é, Valor Geral de Vendas, que reúne o montante da venda total das unidades.

O valor das unidades influencia fortemente essa relação com os custos do projeto, bem como metas. Em outras palavras, projetos do mercado imobiliário que geram mais custos do que arrecadam em suas vendas se mostram insustentáveis.

Isto é, os ganhos precisam superar as despesas. Para entender isso melhor, empresas precisam levar em conta cálculos bem específicos que refletem qual porcentagem do VGV pode corresponder aos custos, como 25%, 30%, 50% ou outros valores, conforme o contexto, se é um empreendimento de alto padrão ou não.

Nesse cenário, há diversos influenciadores, como a localização do projeto, a demanda, a qualidade, entre outros.

Viabilidade econômica na prática para o mercado imobiliário

Para concluir os pontos levantados neste artigo, é importante ressaltar que a previsão de gastos e ganhos influenciam a redução dos riscos na execução de empreendimentos do mercado imobiliário.

A viabilidade econômica envolve justamente um caminho favorável para essa relação com o VGV e, assim, a sustentabilidade do projeto como um todo. O estudo tem grande importância na tomada de decisões e resultados reais.