Como declarar fundos imobiliários no imposto de renda? Atual – 2021

No atual mercado financeiro no Brasil, sempre fica difícil saber no que investir ou ainda como declarar fundos imobiliários no imposto de renda.

No auge da crise brasileira, de 2014 a 2016, os fundos imobiliários poderiam não ser uma boa opção.

Já hoje, o cenário atual propõe um crescimento significativo para esses fundos.

Inclusive, são considerados o Investimento da Moda sendo vistos como uma aplicação mais prática e barata.

Mas afinal, o que são os famosos fundos imobiliários (FIIs)?

Continue a leitura para entender de forma didática como eles funcionam com um guia passo a passo atualizado (2021) para você saber como declarar fundos imobiliários no imposto de renda.

O que são os fundos imobiliários (FIIs)?

Os Fundos de Investimentos Imobiliários, ou também conhecidos como FIIs, são um veículo de conexão que liga muitos investidores a um ou mais ativos imobiliários.

Cada um destes investidores detém uma parcela deste fundo, proporcional ao montante onde foi investido.

Ou seja, ao investir em um fundo imobiliário é como se você fosse dono de parte de um imóvel juntamente a outros sócios.

Esse imóvel pode ser um prédio, shopping, condomínio e até mesmo um hospital, por exemplo.

Para que você possa entender melhor, existem dois grandes conjuntos de fundos imobiliários.

São eles os fundos de tijolo ou de renda e os fundos de papel ou de recebíveis.

Os fundos de tijolo (renda), consistem em ativos reais, imóveis no sentido literal, por isso são chamados de “tijolo”, uma analogia bem fácil de se fazer. Exemplificando, são propriedades tais como escritórios ou conjunto de lojas.

A receita é gerada a partir dos aluguéis recebidos pelos inquilinos (renda), somados à valorização do ativo ao longo do tempo.

Para você ter uma noção, esse tipo de fundo representa 80% do volume total da indústria.

Já os fundos de papel (recebíveis), são ligados a compra de papéis, ou títulos do mercado, ao invés de imóveis propriamente ditos. Como o CRI (certificado de recebíveis imobiliários) ou o LCI (letras de crédito imobiliário).

Estes produtos são obrigados por lei a distribuir 95% dos rendimentos não tributados diretamente aos investidores, sem retenção alguma!

Existem rendimentos periódicos que superam indicadores do mercado, como a taxa de CDI, que são muito comuns. Porém isso não significa 0% de perdas.

Imagine que um fundo detém sua renda  alugando imóveis. Se acontecer de algum deles ser desocupado, haverá um impacto, mesmo que temporário, sobre esse rendimento.

Além disso, os fundos imobiliários apresentam uma especificidade referente a cobrança de Imposto de Renda.

Uma parte da renda detida é isenta de tributação, porém a outra não.

Como assim? É isso que você vai conferir a seguir.

Como funciona a incidência do imposto de renda (IR) em fundos imobiliários?

Apesar de uma parte ser livre de tributos, o que muita gente não sabe é que a declaração do IR (Imposto de Renda) é obrigatória mesmo que não haja alíquota a ser cobrada sobre a receita.

Para identificar o que está livre da incidência de tributação e o que não está, você precisa conhecer dois conceitos básicos. São eles:

Rendimentos isentos e não tributáveis em fundos imobiliários

Os rendimentos isentos são provenientes do aproveitamento dos imóveis do fundo. Como venda e aluguel, por exemplo.

Ou seja, tudo que você recebe de forma periódica, como os aluguéis, são isentos. Porém, caso queira vender as cotas (registros eletrônicos de frações ideais do seu patrimônio) que auferiram algum ganho, terá de pagar IR.

A isenção de Imposto de Renda para Fundos Imobiliários é válida apenas para fundos que são unicamente negociados em bolsa e com mais de 50 cotistas. Além do que, o investidor pessoa física não deve ter mais de 10% das cotas.

Não se esqueça de que mesmo se você se enquadre nestes requisitos, deverá declarar os valores na Ficha de Rendimentos Isentos e não Tributáveis na declaração anual de imposto de renda IRPF.

Caso você não se enquadre nesses requisitos, os rendimentos serão tributados.

Porém, fique tranquilo(a), a maioria das pessoas físicas que costumam investir em fundos imobiliários tende a atender aos critérios de isenção!

Rendimentos tributáveis em fundos imobiliários

Quando é o caso do cotista vender suas cotas com ganho, há a incidência de tributação. O lucro é dado pela diferença positiva entre os valores, sendo tributado em 20%.

Como ocorrem em ações negociadas em bolsa, as cotas de FII podem ser tanto valorizadas quanto desvalorizadas. Os preços sobem quando há numerosa procura de investidores e caem quando os cotistas estão querendo se desfazer delas.

Seguindo esta conformidade, a cobrança de Imposto de Renda em fundos Imobiliários é muito similar à tributação de ganhos líquidos através de ações.

Ou seja, os dividendos pagos pela empresa são isentos no FII, enquanto o lucro de venda das ações é tributado, então, o imposto somente será cobrado sobre a valorização das cotas quando houver lucro.

O cliente tem o dever de pagar a alienação dessas cotas, que corresponde a 20% do IR, através da DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais).

Não sabe como fazer isso?

Acompanhe a seguir o passo a passo simplificado de como deve ser realizada a Declaração de Impostos do seu fundo imobiliário.

Como declarar fundos imobiliários no IR? Passo a passo

Confira abaixo o passo a passo sobre como declarar fundos imobiliários no imposto de renda!

Baixe o software disponibilizado pela Receita Federal para declaração de IR

A Receita Federal disponibiliza formas online e offline de acesso ao DIRPF (Declaração de Imposto de Renda).

O preenchimento online pode ser realizado diretamente pelo portal e-CAC (https://cav.receita.fazenda.gov.br/autenticacao/login/index/107), ou pelo aplicativo Meu Imposto de Renda, disponível para celulares e tablets versão Apple e Android.

Caso você necessite declarar de forma offline, deve instalar o software adequado para o seu sistema operacional (Linux, MacOS, Solaris ou Multiplataforma) através do link https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/centrais-de-conteudo/download/pgd/dirpf/instalacao

Todos os softwares requerem a versão mais atualizada do Java para funcionar, com exceção da versão Multiplataforma, em que ele já vem embutido.

É muito importante que você leia as Instruções de Instalação e se encontrar algum problema, são fornecidas algumas soluções rolando ao final da página.

Preencha a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”

Se você preenche os requisitos para ser isentado, é nesta etapa que você deverá informar.

Esta é uma parte fundamental! Vale lembrá-lo que mesmo seus rendimentos isentos deverão ser listados.

Para fazer isso, primeiro abra a ficha “RENDIMENTOS ISENTOS E NÃO TRIBUTÁVEIS”  na versão que você do software para Declaração da IR.

Clique em “NOVO”, em seguida no quadro “TIPO DE RENDIMENTO” e selecione o código “26-Outros”.

Clique na opção que melhor lhe corresponder, dependendo se você for o “TITULAR”  do FII ou um “DEPENDENTE”  listado na sua declaração.

Posteriormente informe o “CNPJ” e o “NOME DA PEGADORA”, que seria a corretora ou a plataforma em que você mantém a conta.

Finalmente, no campo “DESCRIÇÃO” insira a frase “RENDIMENTOS RECEBIDOS DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS”. E no campo “VALOR” informe o total montante recebido de todos os fundos imobiliários no ano. Geralmente o informe da corretora já vai inserir o valor total.

Se você tiver cotas compradas em mais de uma corretora, com cotas FIIs compradas em cada uma delas, você deverá repetir os passos acima, informando o rendimento referente a cada corretora.

Preencha a ficha “Renda Variável” no caso de negociação de cotas de fundos imobiliários

Será necessário preencher o campo de “RENDA VARIÁVEL”, caso seu fundo imobiliário tenha gerado lucros ou prejuízos.

Para realizar esta operação na declaração de IR do seu fundo imobiliário no programa da Receita, você deve ir até o menu “RENDA VARIÁVEL” e imediatamente clicar em “OPERAÇÃO FUNDO INVEST. IMOB.”

Nesta aba você irá informar o resultado líquido (descontando taxas e lucros) e o quanto foi recolhido de imposto.

Por isso, é crucial que você tenha uma planilha contendo as operações realizadas naquele ano, com os valores de impostos pagos de acordo com cada mês.

Sem uma planilha, você terá que buscar todas as notas de corretagem no momento da declaração, além de ter que pagar os Darfs atrasados de uma vez só, caso isso ocorra.

Na coluna “RESULTADO LÍQUIDO DO MÊS” informe o lucro ou prejuízo líquido registrado a cada mês do ano. Se em algum mês não tiver sido realizada a venda de cotas, coloque zero.

Agora, consulte a Declaração de IR do ano anterior, para preencher a coluna “RESULTADO NEGATIVO DO MÊS”.

Na linha de Janeiro você vai inserir as eventuais perdas acumuladas do ano anterior, com a negociação de cotas das FIIs.

Você irá preencher a coluna “IMPOSTO PAGO” com o valor referente ao pagamento da Darf. Evite cometer um erro por pura desatenção, pois como estamos falando do emolumento da DARF, o valor pago deve ser lançado na linha do mês seguinte.

Preencha a declaração do campo “Bens e Direitos”

No campo “BENS e DIREITOS” serão preenchidas as cotas de fundos imobiliários que você possui, além das alterações esporádicas da quantidade de cotas oriundas de operações de compra e venda na Bolsa de Valores.

Abra a ficha, clique em “NOVO” e escolha o código “73-FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO”. Novamente, escolha se a cota do fundo foi comprada pelo titular ou por algum dos dependentes. Em localização, selecione “BRASIL”.

Onde está pedindo o CNPJ, coloque a informação referente ao fundo imobiliário. O número deve aparecer com o nome do fundo, no informe de rendimentos da corretora.

Para localizar os dados do fundo, procure no informe “BENS E DIREITOS” ou “INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES”.

Posteriormente, no campo “DISCRIMINAÇÃO” insira a quantidade de cotas, nome do fundo imobiliário e nome da corretora onde você comprou suas cotas.

Abaixo onde diz “Situação em (data inicial) XX/XX/XX coloque o valor zero, e no campo “Situação em (data final) XX/XX/XX insira o valor TOTAL a ser pago pelas cotas, incluindo as taxas cobradas pela bolsa e pela corretora.

Se por algum acaso você tinha cotas de FFIs do ano anterior e resolveu vendê-las, parcial ou totalmente, descreva essa movimentação no campo “DISCRIMINAÇÃO”. Se vendeu tudo, coloque zero onde está pedindo a data final, ou o saldo que restou, no caso de venda parcial.

A mesma lógica se aplica a quem tinha cotas FFIs que agora aumentaram. Informe a quantidade de cotas comprada, e repita esse valor no saldo da data inicial, com o acréscimo de valor no saldo da data final.

Ao realizar este processo, nunca mude o valor das cotas de acordo com o preço de mercado. O que vale para o Imposto de Renda é o que foi pago.

Revise as informações e esteja atento aos prazos devidos

O procedimento de declaração de imposto de renda do fundo imobiliário é preciso e possíveis erros podem prejudicá-lo.

Revise suas informações antes de concluir para garantir que está tudo certo. Uma informação errada pode gerar divergência entre o imposto pago e o devido, gerando pendência no processamento da declaração pela Receita.

Fique atento ao prazo. Caso o pagamento não seja efetuado no último dia do mês você receberá uma multa, que vai ganhando valor de juros conforme o prazo é alongado.

Por isso, não atrase seu pagamento!

Confira a seguir os detalhes sobre o recolhimento do imposto e tire suas dúvidas.

Como é feito o recolhimento do IR sobre rendimentos tributáveis provenientes de fundos imobiliários?

Agora vamos falar um pouco mais sobre como é feito o recolhimento do IR sobre rendimentos tributáveis provenientes de fundos imobiliários. Leia com atenção para não deixar nada de lado.

Período de apuração do imposto devido

A apuração do imposto deve ser realizada mensalmente.

Toda vez que um lucro é obtido, um guia DARF deverá ser gerado, emitido e pago até o último dia do mês seguinte a partir do dia que foi feita a operação. Assim que realizado o pagamento, o mesmo deverá ser informado no campo “IMPOSTO PAGO”.

Isso porque ao último dia de cada mês, todos os resultados de venda referente àquele período somem. Então, ocorrendo lucro a DARF deve ser paga no mês subsequente.

Vale lembrar que caso sejam realizadas operações com lucro que ultrapasse 20.000,00 reais dentro do mesmo mês, o investidor deve gerar DARF e realizar o pagamento dos impostos.

Como calcular o valor e gerar a guia do DARF para o pagamento do imposto

Para calcular o valor da DARF é muito simples.

Esta será a diferença positiva entre o preço de venda e preço de compra do ativo, mais os custos e despesas desta operação, como taxas de corretagem e emolumentos.

Para emitir a mesma, siga esses passos:

Primeiro escolha a opção referente a “PESSOA FÍSICA”. Seguindo clique em “PAGAMENTO” (primeira opção à direita na barra) e insira o código da Receita – 6015 para Pessoa Física ou 3317 para Pessoa Jurídica.

Prosseguindo preencha o “ESTADO” e a “CIDADE DE DOMICÍLIO DO CONTRIBUINTE”, o “PERÍODO” (mês que a venda foi efetuada) e por fim o “VALOR PRINCIPAL” (imposto a ser pago de acordo com os cálculos).

Feito! Confira se a data de vencimento está para o mês subsequente, prossiga e insira seu CPF para a impressão da DARF.

Atenção a eventuais perdas em vendas de cotas que podem compensar ganhos na apuração do imposto

Cuidado!

Caso ocorra prejuízo, o valor terá de ser guardado para ser abatido de possíveis lucros em meses posteriores ao repetir o processo de declaração de imposto de renda dos fundos imobiliários.

Agora que você sabe como funcionam os impostos dos fundos imobiliários,

Só faltou investir.

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Confira também o texto “Como investir em fundos imobiliários? Conheça os mais rentáveis”.