Conjunto habitacional: o que é, história, e como investir nesses projetos

O termo conjunto habitacional ou conjunto de interesse social é conhecido como um tipo de moradia destinado à população de baixa renda e que não possui acesso aos mecanismos normais do mercado imobiliário.

Esses tipos de imóveis podem ser alugados ou até mesmo comprados com financiamentos subsidiados pelo governo através de programas de incentivos.

E, hoje vamos conhecer um pouco mais sobre esse termo e bem como funcionam as regras para a construção de um, quais as vantagens oferecidas para as construtoras além de qual a melhor alternativa para financiar esse tipo de projeto.

O que é conjunto habitacional?

Um conjunto habitacional é um grupo de casas e outros edifícios construídos em conjunto como um único empreendimento. A forma exata pode variar de país para país.

No Brasil, ao longo da história, o país sempre apresentou problemas habitacionais. Afinal, sempre houve a deficiência de moradias, principalmente para as famílias mais pobres. Por isso, o Governo Federal, tendo em vista conter esse problema, criou programas de financiamento habitacional.

Entre eles, estão o Minha Casa Minha Vida, que foi criado em 2009, e o seu substituto, o Casa Verde e Amarela, criado em 2020. Esse novo programa contará com algumas novidades para resolver alguns problemas do sistema antigo, que foram observados ao longo do tempo.

Além disso, o programa Casa Verde e Amarela visa o financiamento de imóveis, a regularização fundiária e a reforma de obras.

Qual a diferença entre residencial e habitacional?

Podem parecer a mesma coisa, porém o conjunto habitacional e o residencial são empreendimentos diferentes, desde a implantação até os impostos pagos pelos moradores.

Para diferenciar os conjuntos habitacionais são aglomerados de casas ou apartamentos, em uma determinada região. Além disso, todas as construções seguem as mesmas características estéticas e estruturais. Bem como, de modo geral, pertencem a programas de habitação do Governo Federal.

Já nos conjuntos residenciais, os proprietários constroem suas casas da maneira que querem. Logo, essas casas não precisam seguir um padrão arquitetônico, muito menos ser iguais as outras casas.

Como surgiu a ideia de conjunto habitacional?

Ao pensar sobre o conjunto habitacional e seu desenvolvimento na história é importante sabermos em que contexto social e político esse conceito surgiu para o mundo.

A criação desse termo se dá após a Primeira e a Segunda Guerra Mundial, onde os países tiveram que começar a investir na reconstrução das cidades afetadas pela guerra, bem como, pensar em moradias para os ex-combatentes de e suas famílias.

Logo, a partir desse cenário, tem-se o nascimento do movimento arquitetônico mais importante do século XX.

Quando uma moradia é considerada habitação popular?

Para ser considerada uma habitação popular ou de interesse social, as construções devem seguir alguns critérios, sendo eles que veremos a seguir.

1. Devem apresentar baixo custo

Os construtores estão sempre de olho neste tipo de construção pelo fato de as mesmas apresentarem os menores custos bem como serem mais visados. Outro fato a ser considerado é que geralmente este tipo de construção não têm os percentuais de lucro normalmente praticados pelo mercado, ou seja, é necessário ter o mínimo de despesas possível com essas obras.

Por isso, as empresas de construção civil devem procurar algumas ações que reduzam os custos da obra. Dessa forma, é extremamente importante projetar esses empreendimentos levando em conta os métodos construtivos mais baratos; e fazer um orçamento bem planejado, evitando retrabalhos e falhas.

2. Obras mais rápidas

Outra coisa a se considerar é que quanto mais tempo uma obra demora para ficar pronta, mais caro ela custará. É por isso que os projetos de habitação de interesse social devem ser construídos mais rapidamente que outras construções convencionais.

3. Espaços mais compactos

O fato de serem compactas está diretamente relacionado ao fato de precisarem ser construídas mais rapidamente bem como, tendo o custo mais viável para a finalização da obra.

Porém, apesar de terem metragens menores, os espaços a serem construídos necessitam funcionar de maneira mais eficiente e integrada, para que haja uma compensação desse espaço reduzido.

Além disso, os imóveis mais compactos são construídos com espaços pensados de forma modular, flexível e inteligente, induzindo ao uso de estruturas modulares e pré-fabricadas; o que também acaba barateando e agilizando as obras.

4. Padronização dos espaços construídos

A padronização é outra grande característica dos conjuntos de interesses sociais e isso, faz com que o processo construtivo se torne repetitivo; e com o tempo, os profissionais exercem as funções com mais agilidade e qualidade.

5. Localização fora dos grandes centros

Geralmente esses conjuntos são construídos em terrenos mais afastados devido ao baixo valor dos terrenos. Apesar de uma parcela desses projetos se encontrar em meio urbano apesar de um pouco afastado dos grandes centros existe a possibilidade de construção desses projetos em espaços rurais.

Para que isso aconteça é necessário apenas que haja uma infraestrutura básica, como água potável, energia elétrica e tratamento de esgoto.

6. Possibilitar acesso à serviços públicos

Por último e não menos importante, é essencial que os conjuntos de interesse social tenham total acesso aos serviços públicos básicos ofertados pela cidade ou pelo Estado.

Afinal, o intuito principal desses projetos é oferecer uma moradia digna, e para isso, é necessário que a população possa ser inserida no meio urbano gozando de todos os seus direitos.

Por fim, com a demanda crescente e os incentivos governamentais para os esses programas de habitação social, a tendência é de que esse tipo de construção se torne ainda mais popular e se consolide nos próximos anos.

Dessa forma, o déficit habitacional no Brasil, que é um tópico bastante questionado por todos, será reduzido e, com isso, as empresas de construção só têm a ganhar com a ascensão desse mercado.

O que é Programa de Habitação de Interesse Social?

Com a crescente a desigualdade social, onde a população considerada de baixa renda precisa de acesso aos chamados direitos básicos, sendo o principal deles, uma moradia.

Um dos possíveis responsáveis pela diminuição desse chamado déficit habitacional é o ramo da construção civil a partir de projetos de habitação de interesse social, o chamado conjunto habitacional.

Dessa forma, a criação desses projetos tem como principal objetivo a projeção e construção de casas para a população que não possuem fácil acesso às chamadas moradias formais, bem como, esses projetos também são voltados para famílias que não possuem condições de contratar serviços dos profissionais da construção civil.

Pensando nessa população, em 2005, o Governo Federal criou o Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social ou também conhecido como SNHIS, e o Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social ou FNHIS.

Dentre os programas de destaque destinados à habitação de interesse social podemos citar o Programa Minha Casa, Minha Vida, projeto criado em 2009, que facilita as condições para o financiamento de imóveis em áreas urbanas a famílias com baixa renda.

Como elaborar um projeto de conjunto habitacional?

Agora que já conhecemos as principais características que configuram as Habitações de Interesse Social, podemos entender como os projetos destinados a essa finalidade devem ser elaborados.

Além disso, para facilitar a elaboração de projetos desse tipo, a Caixa Econômica Federal publicou um documento que determina todas as regras para a construção de obras do programa Minha Casa, Minha Vida, chamado de Caderno de Orientações Técnicas da Caixa.

Quais as vantagens do conjunto habitacional para sua construtora?

Para as construtoras, os benefícios de aderir programas desse tipo são muitos, pois o alto volume de imóveis entregues gera um lucro considerável para a empresa, além de adquirir mais notoriedade no mercado.

Além disso, segundo pesquisas, mais de 4,3 milhões de unidades habitacionais foram entregues pelo Minha Casa Minha Vida nos 10 anos de funcionamento do programa.

Quais as oportunidades desse tipo de construção para sua construtora?

Em relação às oportunidades que esse tipo de construção gera, temos que recentemente, a Caixa Econômica Federal oferece cinco linhas de financiamento para a construtoras, incluindo a faixa de renda mais importante do programa Minha Casa Minha Vida:

Dentre as oportunidades que podemos destacar temos:

• Imóvel na planta que é uma linha de crédito voltada para construção de empreendimentos habitacionais a partir de financiamento direto a pessoas físicas;
• Apoio à construção, ideal para empresas que precisam de velocidade no desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários;
• Alocação de recursos, ou seja, financiamentos para empreendedores, seja pessoa física ou jurídica, e que constroem esses empreendimentos com recursos próprios ou até mesmo de terceiros;
• Plano empresário que é um financiamento simplificado para empresas voltadas para a construção apenas de empreendimentos residenciais.

Além disso, atualmente as empresas de construção civil vem participando com a apresentação de propostas bem como na execução dos projetos aprovados para as unidades habitacionais do programa.

Como elaborar um projeto de conjunto habitacional?

Agora que já conhecemos as principais características que configuram as Habitações de Interesse Social, podemos entender como os projetos destinados a essa finalidade devem ser elaborados.

Além disso, para facilitar a elaboração de projetos desse tipo, a Caixa Econômica Federal publicou um documento que determina todas as regras para a construção de obras do programa Minha Casa, Minha Vida, chamado de Caderno de Orientações Técnicas da Caixa.

Qual a melhor linha de crédito para construção?

A princípio, uma linha de crédito habitacional é um conjunto de condições para financiar um imóvel. Nesse sentido, tanto o governo quanto empresas privadas oferecem diferentes linhas e modalidades.

Entretanto, algumas linhas de crédito podem ser burocráticas e demoradas. Por isso, ter em mente as opções disponíveis bem como as vantagens de cada uma pode descomplicar essa etapa.

Atualmente as principais linhas de crédito disponíveis para construção são o crowdfunding imobiliário, o financiamento para construção Caixa e o financiamento para construção do Itaú.

Por isso, reunimos alguns detalhes sobre cada tipo de financiamento logo abaixo.

Financiamento para construção Caixa

A Caixa dispõe aos empreendedores imobiliários o chamado Plano Empresa para Construção Civil (PEC), ou Plano Empresário.

Para usufruir desse tipo de financiamento, o empreendedor em questão necessita apresentar um projeto imobiliário na agência bancária. Após essa apresentação ocorre a verificação da viabilidade econômico-financeira do empreendimento.

Vale ressaltar que, o crédito liberado não abrange a fase anterior a obra, ou seja, os recursos só são liberados após o início da mesma e depende do andamento delas.

Além disso, esse tipo de financiamento liberado pela Caixa para construção considera alguns pontos como, por exemplo, se a empresa tem até seis meses de carência após a conclusão da obra e até doze meses de amortização para liquidação do financiamento utilizando recursos próprios ou até mesmo os valores dos financiamentos contratados, com compradores pessoas físicas ou jurídicas.

Outro ponto a se considerar é que segundo a própria Caixa, o financiamento cobre até 80% do custo direto da produção das unidades.

Financiamento para construção Itaú

Já o banco Itaú também oferece opções de financiamentos tanto para construção de casas quanto de imóveis comerciais. Esses financiamentos são feitos através do Plano Empresário.

Como a maioria dos bancos, para que ocorra o financiamento o banco realiza uma análise financeira da empresa, além de verificar aspectos jurídicos, socioambientais e técnicos para definir as condições do financiamento para construção.

Em relação a liquidação do saldo devedor, existem duas opções viáveis, podendo ser feita através do repasse das unidades (financiamento aos adquirentes) ou por meio de recursos próprios (à vista ou em prestações).

Captação de Recursos para a construção dos conjuntos através de financiamento coletivo

Em resumo, o crowdfunding imobiliário nada mais é do que um investimento coletivo para financiar um projeto imobiliário.

Ele parte da mesma lógica de um investimento comum. Seu objetivo é captar recursos com vários investidores, que vão financiar coletivamente um projeto imobiliário. Em troca, os investidores vão receber uma parte do Valor Geral de Vendas (VGV) daquele empreendimento.

Essa é considerada uma ótima solução para lançar novos empreendimentos. Pois, as construtoras e incorporadoras atualmente contam com aliados para financiar suas etapas de pré-canteiro bem como, o início de obras: as chamadas plataformas de crowdfunding imobiliário.

O intuito dessa modalidade de captação, que é um grupo de investidores reunidos para financiar ou até mesmo se tornarem sócios de projetos do seu interesse. Dentre esses possíveis projetos, temos:

• Construção e venda de casas em conjunto habitacional ou conjuntos de interesses sociais;
• Desenvolvimento, construção e operação de empreendimentos built to suit, onde o espaço é construído para locação e atendendo as necessidades do locatário;
• Lançamento de incorporações;
• Compra de estoques imobiliários;
• Aquisição, reforma e aluguel de apartamentos, entre outros.

Por que a captação de recursos coletivamente é mais interessante para a sua construtora?

A Vangardi ajuda as construtoras a financiarem seus empreendimentos especialmente em sua fase inicial onde o acesso a recursos é mais escasso, caro e trabalhoso.

Mas porque é vantajoso para as construtoras? Normalmente, empresas de construção civil recebem financiamentos bancários para os seus projetos, porém são operações burocráticas e caras. A Vangardi consegue fazer operações mais simples, rápidas e baratas para as empresas.

Além disso, há um impacto na disseminação de sua marca, ampliando seu ecossistema, bem como na atração de novos negócios.

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Conclusão

Após todos os conceitos abordados ao longo desse artigo é possível entender o quão fundamental e importante é a elaboração de projetos de habitação de interesse social, suas principais características, além de seu impacto nas chamadas políticas públicas de habitação.

Ficou claro também sobre o que é necessário, bem como, quais são os passos para se desenvolver projetos com esse propósito.

Além disso, é importante ressaltar que projetos como esse tem como principal objetivo garantir o direito à moradia para a população que não possui condições financeiras suficientes, e que os mesmos devem respeitar as necessidades do morador, buscando sempre priorizar a qualidade espacial e construtiva das edificações.