O que é Instituição de Condomínio e como funciona esse processo?

A convivência entre pessoas em propriedades reúne regras especiais que nem sempre temos conhecimento. Quem se interessa pelo mercado imobiliário e de construção civil, incluindo empresários, gestores e investidores, deve ter muita clareza sobre o que é a instituição de condomínio.

É esse termo que trata especificamente da divisão das unidades autônomas de um imóvel. Isso é de grande relevância quando estamos buscando entender que um empreendimento pode abrigar tranquilamente diversas partes exclusivas e individuais.

Em outras palavras, a instituição de condomínio é aquilo que determina que tal edificação que pertence a alguém, a uma instituição ou empresa, pode ser perfeitamente transformada em parcelas independentes. Estas, por sua vez, correspondem à chamada fração ideal, que representa a parte em questão, além das áreas em comum envolvidas.

Mas resumir esses conceitos em um só parágrafo não é fácil, certo?

Por isso, a seguir, este artigo irá detalhar melhor sobre esse tema, facilitando a sua compreensão. Continue a leitura para aprender sobre isso e, ao final, confira um checklist com a documentação específica para esse caso!

O que é a instituição de condomínio?

Em nosso dia a dia, temos diferentes formas de vivenciar os condomínios, certo? Eles podem ser aquelas áreas enormes, com casas individuais e partes de uso comum, geralmente mais afastadas das cidades e com maior segurança.

Ou, ainda, condomínios são os prédios que contam com vários apartamentos residenciais ou mesmo salas para finalidade comercial. Em todas essas situações, a instituição deve ser mencionada.

Para entender esse conceito, é importante relembrar o que significa o próprio condomínio edilício, uma propriedade exclusiva de unidade autônoma, que tem ligação, também, com outras áreas de determinado imóvel.

Entendendo os condomínios

Para simplificar, você pode ser dono do seu apartamento, por exemplo, da mesma forma que compartilha das áreas em comum do condomínio onde você mora, certo? Isto é, corredores, salões de festa, entre outras partes do projeto estão dentro daquilo que você adquiriu ou pode usufruir.

Em outras palavras, os condomínios têm feito parte de nossas vidas já há muito tempo, não apenas em termos de moradia. Aqui, também devemos considerar os comerciais, que mencionamos acima, e suas finalidades diferenciadas, mas igualmente relevantes para a forma como nos organizamos dentro das propriedades, não é mesmo?

Afinal, é bem possível que sua empresa tenha ou alugue uma unidade de determinado condomínio, certo?

E, dentro desse cenário, entra a instituição de condomínio, que irá determinar que o empreendimento em questão possa ser dividido em unidades exclusivas e independentes.

Entendendo a instituição de condomínio

Existem determinações em lei com relação à instituição de condomínio, com destaque para: 

• Código Civil, mais especificamente a partir do artigo 1.331;
• Lei 4.591/64, conhecida como “lei do condomínio”.

E, por meio dessas legislações, fica estabelecido que a instituição é quando o proprietário transforma o imóvel em unidades individuais. Ou seja, em vez de ser um único empreendimento, o condomínio fica estabelecido em várias partes.

Em outras palavras, a construtura de um prédio residencial, por exemplo, é dona de todo o conjunto, isto é, do imóvel, ainda que os apartamentos tenham suas divisões específicas. 

Como funciona esse processo?

Para um condomínio existir, ele precisa ser registrado, isto é, deve ser feita a averbação do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis. É esse documento que irá atestar que a construtora, por exemplo, detém a posse de todo o imóvel.

E, assim, com a documentação, é possível instituir o condomínio, com suas unidades autônomas e relações com a fração ideal, que mencionamos acima e iremos explicar logo mais. É importante destacar que cada unidade tem sua própria matrícula, o que torna cada uma individual.

Essa individualidade é de fundamental importância para os direitos relativos a cada parte. Isto é, com instituição de condomínio e a partir da comercialização das unidades, elas não são mais da construtora, por exemplo.

Atos de instituição de condomínio

Para instituir o condomínio, é preciso realizar o ato, e, assim, a instituição deverá esclarecer a individualização de cada unidade independente. Existem outros pontos essenciais de classificação nesse processo, por exemplo:

• Tipo de unidade, isto é, se é um apartamento, uma casa, uma vaga de garagem, sala comercial, entre outras;
• Indicação cadastral, por exemplo, o número da unidade;
• Andar ou pavimento onde se encontra;
• Se há área de uso exclusivo;
• Identificação das áreas comuns, incluindo as de lazer, entre outras de circulação geral.

Vale ressaltar que o ato de instituição de condomínio pode ser feito inclusive por meio de testamento, como no caso de heranças. Nesse contexto, a pessoa em questão deixa suas vontades com relação ao condomínio e suas divisões autônomas. É comum que testadores apontem os determinados herdeiros.

Além do ato testamentário, existem outras modalidades da instituição, como:

• Ato unilateral, em que um proprietário realiza a instituição e, assim, o empreendimento entra em um regime chamado de propriedade horizontal.
• Acordo de vontades, sendo essa a mais comum, em que grupos de pessoas com direito sobre o terreno definem suas divisões.

O que são as frações ideais?

Bom, agora que o conceito de instituição de condomínio já está mais claro, podemos seguir em frente e explicar sobre as chamadas frações ideais.

Com a instituição de condomínio, ficam definidas em lei as suas frações, que são classificadas como:

• Ideais: parte relativa à propriedade de uma unidade e sua relação com o terreno, isto é, as áreas de uso comum;
• Autônomas: parte justamente da unidade individual, isto é, do apartamento, da sala, do escritório em si.

Essas definições têm grande relevância para a convivência em condomínios, de forma que deixam claras os limites de cada proprietário.

Em outras palavras, isso diz respeito aos direitos e deveres de cada um, uma vez que áreas comuns são de uso coletivo.

Assim, naturalmente, despesas relativas a essas partes devem ser divididas entre os membros desse condomínio. Da mesma forma, decisões que vão impactar o imóvel, como melhorias na construção, entre muitas outras possibilidades, devem ser tomadas em conjunto, como nas assembleias.

Qual é a documentação necessária para a instituição?

Estamos caminhando para o final do texto e, antes de apresentar o check-list específico sobre a instituição de condomínio, como prometido, é preciso lembrar sobre a importância dessas regulamentações.

No setor imobiliário e de construção civil, existem diversas etapas que precisam ser seguidas para que empreendimentos possam se tornar realidade, incluindo a incorporação imobiliária, por exemplo. Já falamos sobre esse tema e apresentamos uma lista com a documentação necessária neste artigo.

Portanto, é fundamental ficar de olho em todos esses processos, de forma a viabilizar projetos e, claro, a comercialização de imóveis.

Check-list para a instituição de condomínio

Assim como na incorporação, no caso da instituição de condomínio, existem documentos específicos que devem fazer parte desse registro. O primeiro passo, na verdade, é ter certeza de que a matrícula do imóvel está atualizada.

Agora, confira agora o check-list com alguns deles.

• Memorial de instituição;
• Projeto arquitetônico aprovado;
• Quadros da NBR;
• ART ou RRT;
• Atribuição de unidades (caso haja);
• Convenção de condomínio;
• Habite-se ou alvará de construção, no caso dos empreendimentos que estão sendo construídos;
• CND/INSS ou declaração dos proprietários, caso esteja em construção.

Para facilitar sua vida na hora de reunir toda a documentação necessária para a instituição de condomínio, preparamos para você um checklist completo e detalhado para cada item!

Para conferir a lista e saber tudo que será preciso nesse processo, acesse o link abaixo: