Empreiteira: o que é e como funciona sua atuação na construção civil

Precisa contratar uma empreiteira? Construir e reformar são tarefas muito satisfatórias, em especial por ter o poder de deixar sua casa ou ambiente de trabalho com a sua cara. Mas, ao mesmo tempo em que são satisfatórias, são tarefas difíceis e que exigem estudo para sair tudo conforme o esperado.

Durante a execução de uma obra, até contratar uma mão-de-obra própria pode ser complicado. Para isso existem as empreiteiras, empresas que são especializadas na área de construção civil.

Por isso, confira um manual completo sobre o papel das empreiteiras, como funciona o serviço, qual o valor e tudo o que você precisa saber para dar início a sua obra de forma segura e fácil.

O que é uma empreiteira na construção civil?

Trata-se de uma empresa perita em realizar obras de construção. Geralmente é uma empresa terceirizada pela construtora e que trabalha por contrato.

Um contrato de empreitada é um documento no qual a empresa empreiteira acorda os termos de execução do trabalho e se compromete a entregar a obra pronta. São obras que possuem um valor acordado antes do início do serviço.

Dessa forma, o empreiteiro, ou a empresa, não é submetido a ninguém dentro da execução da obra. Cabe a ele fiscalizar, além de poder até contratar sua própria equipe para ceder os serviços.

Porém, a função da empreiteira é um pouco mais limitada dentro da obra, porque no geral ela é contratada para fazer um serviço específico de uma construção em andamento.

A empresa não possui um tempo certo para executar a tarefa, porque o pagamento é feito de acordo com o serviço prestado, e não quanto ao prazo de execução.

Quem pode ser empreiteiro?

Para ser um empreiteiro, é necessário a formação em Arquitetura ou Engenharia Civil. Entretanto, além da formação superior em um desses cursos, é necessário uma licença para exercer essa atividade. Nesse sentido, cada estado possui suas particularidades e requisitos para emitir a licença.

Além disso, os empreiteiros podem ser divididos em dois grupos, onde um empreiteiro pode já possuir uma equipe que trabalha com ele em seus projetos, ou empreiteiros que subcontratam profissionais para realizar parte do trabalho.

Qual a diferença entre empreiteiro e pedreiro?

Como dito anteriormente, o empreiteiro deve ter formação em arquitetura ou engenharia civil. Bem como, reunir toda a mão de obra necessária para realizar uma construção.

Por exemplo, além dos pedreiros, as empreiteiras contam com eletricistas, pintores, entre outros. Além disso, há a figura do empreiteiro, o qual é responsável por gerenciar os profissionais e fiscalizar o andamento da obra.

Já os pedreiros são os profissionais responsáveis pela construção (parte estrutural e acabamento) da obra. Eles podem trabalhar de maneira autônoma ou pertencer ao quadro de funcionários de uma empreiteira.

Quando autônomos, além das funções clássicas, eles se arriscam na realização de outras atividades, ainda que não seja a sua especialidade.

Qual a diferença entre empreiteira e incorporadora?

Empreiteira, construtora e incorporadora são termos que costumam assustar quem deseja realizar uma obra e não entende muito bem do assunto. Assim como muitos pensam se tratar de sinônimos, o que não é verdade.

A empreiteira é a empresa contratada pela construtora para a realização da obra. Em geral, elas realizam trabalhos auxiliares de pequeno porte como concretagem, aplicação de revestimento, instalações hidráulicas, elétricas e sanitárias.

Uma empreiteira reúne diversos profissionais para realizar uma construção civil. Elas podem contar, inclusive, com pedreiros, além de arquitetos, engenheiros, eletricistas e etc.

A incorporadora lida com o planejamento da obra, determinando como será o próximo empreendimento a ser lançado, localização e características principais. Com isso, também é responsável por toda a parte legal de viabilidade do empreendimento, administrando o orçamento e administração das obras.

No caso da empreiteira, ao contratar esse tipo de serviço, você não precisa se preocupar com os detalhes da execução. Da mesma forma em que não precisa se preocupar com a compra de materiais.

Portanto, o serviço de uma empreiteira pode até sair um pouco mais caro, em comparação com o pedreiro, porém evita dores de cabeça e, na maior parte das vezes, evita algum atraso.

Isso acontece porque é dever da empreiteira realizar a obra como um todo, e entregar o serviço pronto.

Onde entra a construtora e qual a relação com a incorporadora?

A princípio, a incorporadora é a primeira empresa a dar o passo inicial no processo de construção e comercialização de um imóvel.

Nesse sentido, ela é responsável por identificar as oportunidades comerciais, comprar o terreno, realizar os trâmites burocráticos de escritura e registro do terreno. Bem como, elaborar o projeto do empreendimento e realizar estudos de viabilidade.

Feita a compra e registro do terreno a incorporadora irá contratar uma construtora para começar a executar a obra.

A construtora, em resumo, é responsável por toda a obra. É uma empresa que deve conter pelo menos um arquiteto ou engenheiro civil, que será o profissional responsável por assinar a obra.

Nesse sentido, a construtora cuida de todas as partes da construção, desde a burocracia inicial até a construção, passando pelos materiais necessários, equipamentos e profissionais para fazer o serviço.

Finalizada a obra, a incorporadora irá realizar todos os trâmites imobiliários no registro de imóveis e providenciar os alvarás e licenças para dar início à comercialização. Por fim, a incorporadora articula e coordena todo o negócio imobiliário.

Contratar incorporadora, construtora ou empreiteira? Qual o mais adequado e como definir isso?

Responder essa pergunta é um passo essencial para evitar dores de cabeça, uma vez que ela pode ser responsável por grande parte da obra.

Construtoras também podem cobrar um valor um pouco mais alto do que uma empreiteira, justamente por oferecer todos os serviços.

A incorporadora, por outro lado, é a responsável somente pela parte administrativa e burocrática da obra. Essa é a empresa que cuida dos documentos.

Ela também pode contratar outros profissionais para terceirizar os serviços, como uma construtora ou uma empreiteira. Além disso, tem como função verificar se o projeto é viável e obter os alvarás.

Diferente da incorporadora, a empreiteira participa da obra em si. Ela pode ter um papel similar ao da construtora.

A principal diferença entre ambas é que a primeira não precisa de registro no CREA para realizar os serviços, uma vez que executam serviços auxiliares.

Quais serviços são prestados por uma incorporadora?

A incorporadora é a empresa que desenvolve o empreendimento imobiliário. Em resumo, ela é responsável pela parte burocrática no processo de pegar um terreno que não tem nada e transformá-lo em uma edificação.

Logo, como resultado, podemos dizer que a incorporadora pode ser tratada como o lado empreendedor do negócio. Afinal, ela trata o imóvel como um negócio e o desenvolve a partir desse ponto de vista.

Sendo assim, os serviços prestados por uma incorporadora são:

• Aquisição do terreno;
• Realização do estudo de viabilidade econômica;
• Realização da escritura do terreno;
• Obtenção dos alvarás;
• Contratação de uma construtora para realizar a obra;
• Contato entre o cliente e o imóvel;

Quais as responsabilidades da incorporadora na obra?

Responsabilidade civil sobre a obra

A Lei n.4591/64 dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Segundo os artigos 28 e 29 da Lei n.4591/64:

“Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.

Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.”

Elaboração do projeto da obra

Cabe à incorporadora elaborar o projeto da obra e contratar uma construtora para realizar a obra conforme o projeto.

Entrega aos clientes do empreendimento

Uma vez que a obra esteja finalizada e toda a documentação do empreendimento esteja regularizada, a incorporadora faz a entrega do empreendimento para o cliente.

Além disso, a incorporadora deve garantir que o empreendimento final esteja exatamente igual ao projeto aprovado pelo cliente.

Contratação e habilitação do serviço de uma empreiteira

Assim que adquire o terreno, a incorporadora é a empresa que contrata a construtora para executar a obra.

Indenização de clientes por eventuais danos

Inicialmente, a responsabilidade pelos danos advindos da relação contratual, está expressa no art. 43 da lei nº 4.591/1964, sendo ela:

“Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

II – responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se fôr o caso e se a êste couber a culpa;”

Frise-se que a demora na entrega da obra, configura a mora do devedor e consequentemente este estará obrigado a indenizar àquele que sofreu prejuízos decorrentes da mora ou inadimplemento.

Uma das obrigações do incorporador está prevista no artigo 32 da lei em comento, onde estabelece que o incorporador tem a obrigação de entregar o prédio de acordo com o projeto de construção e o memorial descritivo.

O que é necessário para abrir uma empreiteira?

Para abrir uma empreiteira, assim como qualquer empresa de construção civil, alguns documentos são necessários. Você precisa de:

•  contrato social;
• abrir um CNPJ;
•  inscrições municipais e estaduais;
•  alvará de funcionamento;
•  cadastro na Previdência Social.

Qual o valor de uma empreiteira?

O valor varia de acordo com o serviço contratado com a empreiteira. Se você deseja reformar ou construir, o ideal é fazer uma pesquisa sobre engenheiros, arquitetos e empreiteiras.

Além disso, é essencial somente fazer um orçamento com uma empresa bem recomendada ou que seja de sua confiança. Afinal, isso pode evitar muitas chateações no futuro.

Existem também alguns sites em que você pode simular o valor de uma construção civil. É importante saber que o valor muda de acordo com o seu estado, o tamanho da sua obra e diversas outras variáveis.

Por exemplo, para construir um imóvel em São Paulo, no ano de 2021, custa cerca de R$ 2.057,42/m2. O mesmo imóvel no estado de Santa Catarina, também em 2021, custaria uma média de R$2.357,91/m2.

O valor também muda conforme o profissional escolhido para construir. Tenha em mente que existe uma grande relação de custo-benefício ao contratar uma empreiteira.

Isso acontece porque, em teoria, seria mais barato contratar um pedreiro para realizar o serviço. Mas, a longo prazo o resultado é diferente.

Na realidade, é muito comum acordos verbais darem errado de alguma maneira. Seja pelo tempo de execução maior do que o combinado, o mau uso dos materiais ou algum serviço realizado sem muito conhecimento.

Existem diversos fatores que podem sair fora do combinado ao contratar o serviço de uma pessoa só.

Ainda que o custo imediato de utilizar uma empresa terceirizada fique maior, o resultado final de certo compensa. Além de te poupar de dores de cabeça e aflições sobre a execução e resultado no fim da obra.

Como funciona o pagamento de uma empreiteira?

Em um contrato com uma empreiteira, o cliente realiza um pagamento fixo por toda a obra realizada. Quanto ao pagamento, acorda-se antes do início da construção.

Ele leva em conta o preço dos materiais, o preço da mão de obra e quaisquer outros custos que possam ocorrer.

Esse é um serviço terceirizado, por isso a atribuição pela conclusão da obra é da empreiteira, assim como o dever de pagar os profissionais que estarão trabalhando na construção.

Como uma empreiteira e uma incorporadora trabalham em conjunto?

Como dito anteriormente, a empreiteira e a incorporadora trabalham em conjunto, assim como a construtora também. Em linhas gerais, uma está subordinada a outra.

Nesse sentido, a incorporadora contrata uma construtora, que por sua vez contrata uma empreiteira para realizar alguma tarefa da obra. Logo, todas elas trabalham com o mesmo objetivo.

Garantir a entrega do empreendimento dentro do prazo e de acordo com o projeto aprovado pelo cliente.

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Conclusão

Agora que você já entende como funciona uma empreiteira e os serviços que essa empresa oferece, ficou muito mais fácil tomar uma decisão certa quanto à construção ou reforma do seu imóvel.

Dessa forma, você possui todas as informações que precisa para escolher se deseja contratar os serviços de uma empreiteira, uma construtora ou os serviços de um pedreiro.

Seja qual for a sua escolha, sempre pesquise sobre a empresa, ou o profissional, em sites de reclamação, procure as avaliações e sobre a reputação que ela possui.

Antes de assinar o contrato, confira todas as cláusulas e todos os serviços descritos lá, além dos materiais usados. Esse contrato é a sua garantia de receber a sua obra pronta e do jeito que você pediu.

Avalie também a sua condição em construir um imóvel hoje em dia. Se possui a renda e o tempo de espera suficientes para realizar essa ação. O processo de construir requer muitos planos, pesquisa de diversos tipos de empresas, de diversos tipos de profissionais.

Ou seja, um tempo, um grande planejamento e muita paciência para que funcione.

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