Incorporação imobiliária? Guia completo com passo a passo

A retomada do setor de imóveis está deixando os investidores animados e mostrando que essa é uma forte tendência de investimento para 2020. E, para poder investir com mais segurança e confiança, é fundamental compreender alguns termos específicos e a organização desse mercado, como as etapas de uma incorporação imobiliária.

Esse mesmo é um conceito consideravelmente essencial, mas que ainda gera inúmeras dúvidas e, por isso, vamos buscar esclarecer melhor o que é a incorporação e outros temas relacionados ao processo de construção de casas, edifícios, condomínios e outros empreendimentos.

Então, continue a leitura para ficar por dentro dos detalhes do setor. Vamos lá!

O quê é uma incorporação imobiliária?

Você já deve imaginar que construir e vender ou alugar imóveis não pode ser caracterizado exatamente como um processo simples, certo? Existem etapas, procedimentos e normas a serem seguidas rigorosamente.

Isso significa que, quando uma empresa vai construir um empreendimento, não basta simplesmente colocar tijolo por tijolo e sair vendendo aleatoriamente o imóvel. Nesse cenário, a incorporação imobiliária é um processo, digamos, de validação desse projeto que será construído e comercializado.

Na incorporação, a construtora irá seguir em frente com a obra que irá originar o prédio ou o condomínio que irá apresentar as unidades independentes entre si – chamadas de unidades autônomas –, bem como as áreas de uso comum, como quadras de esportes, salão de festas, entre outros.

Negociação na planta

Num contexto de incorporação imobiliária, a empresa que está construindo o empreendimento pode negociar as unidades ainda na planta. É bem provável que você já tenha visto essa prática de comprar um apartamento que ainda nem ficou pronto.

Geralmente, essa opção costuma ser bastante vantajosa para o comprador, pois o imóvel é negociado a um preço menor, não é mesmo? Então, há que faça isso pensando em concretizar o sonho da casa própria ou mesmo para ter um apartamento para investimento futuro, por exemplo.

Mas como ter certeza de que essa construção vai chegar ao fim, com tudo em ordem, e que essa unidade será devidamente entregue? A incorporação imobiliária entra justamente nesse contexto, para dar garantia ao cliente de que o projeto será concluído e, assim, ele irá receber o imóvel.

Isso é feito por meio de um contrato, ou seja, um documento oficial e registrado em órgão público – o Cartório de Registro de Imóveis –, que apresenta todas as questões relacionadas à obra, incluindo as etapas dela e até mesmo a convenção do condomínio.

Em outras palavras, a construção em si só passa a ser real e passível de negociação quando ela é reconhecida pública e oficialmente, isto é, incorporada.

Lei que regulamenta a incorporação imobiliária

A incorporação imobiliária foi regulamentada pela Lei lei 4.591/64, que a define como uma atividade para promover e realizar construção para venda. Existem etapas nesse processo, como:

• Registro da incorporação;
• Vendas;
• Construção;
• Averbação;
• Matrículas (de cada unidade).

É essa lei que permite que os imóveis sejam vendidos na planta ou em meio à construção. E, assim, o cliente tem o amparo da lei para receber a unidade que adquiriu. Ou seja, a incorporação é a representação de uma segurança para o comprador.

Quem pode fazer uma incorporação imobiliária?

Pode fazer uma incorporação imobiliária, todo aquele que tenha a propriedade do terreno; seja o cessionário do lugar; seja o promitente-cessionário ou ainda aquele que realiza a contratação de construções de prédios com a finalidade de constituir condomínios.

É de responsabilidade da incorporadora divulgar o empreendimento, além de permitir que o contrato seja cumprido. Isso sem falar que ela deve entregar a construção dentro do prazo estipulado, sendo o articulador do projeto.

Qual a diferença entre incorporadora, construtora e imobiliária?

O mercado imobiliário conta com diversas empresas, entidades e prestadoras para viabilizar todo o processo, desde a construção até a comercialização e a entrega de unidades.

Em meio a esse ramo, a incorporação é um conceito que agora já está mais claro para você. Então, seguindo mais à frente, vamos incluir a explicação sobre as incorporadoras, as construtoras e as imobiliárias.

Construtoras

De forma bem resumida, a construtora é a empresa que irá colocar executar a obra, isto é, construir o empreendimento. Fica a cargo dela todo o processo da construção, como o projeto de engenharia, a arquitetura, disponibilização de equipamentos, mão de obra, infraestrutura, entre outras etapas.

Cabe à construtora certificar toda a segurança do projeto, corrigir erros, verificar se está tudo em ordem, para então, entregar o projeto. Vale lembrar que, em alguns casos, as construtoras são também incorporadoras ou contratadas por estas.

Incorporadoras

São as incorporadoras que cuidam exatamente do processo da incorporação, e isso pode incluir uma análise do terreno, das oportunidades de crescimento em determinada região e, assim, se é interessante desenvolver um projeto na área.

Para seguir em frente com a construção, caberá à incorporadora registrar o empreendimento, ou seja, fazer a incorporação imobiliária, que já explicamos anteriormente como funciona.

Veja também: Como fazer seu Registro de Incoporação!

Imobiliárias

As imobiliárias, por sua vez, têm o papel de viabilizar o processo de comercialização dos imóveis, e isso inclui o aluguel e a administração deles, também. Essas empresas ganham por meio das negociações que fazem com os compradores ou investidores, por exemplo.

Como funciona uma incorporação imobiliária?

De acordo com o que está estabelecido na Lei, já mencionada acima, a incorporadora imobiliária deve fazer o registro das particularidades da obra. Isso ocorre através do contrato de incorporação imobiliária.

Na incorporação de empreendimentos imobiliários, devem aparecer certas especificações, bem como: a totalidade da área; as áreas interna e externa; a área por unidade; e a quantidade de unidades.

É o contrato de incorporação imobiliária que viabiliza a comercialização dos imóveis, incluindo obras coletivas: condomínio, prédios, loteamentos e outros tipos.

Como fazer uma incorporação imobiliária? Passo a passo

Apesar de parecer complicado, para quem trabalha nessa área, a incorporação imobiliária já faz parte do seu dia a dia. 

O ideal é seguir as orientações abaixo para facilitar ainda mais todo esse processo. Confira o passo a passo de como fazer uma incorporação imobiliária de forma simples.

O que deve ser observado antes de fazer uma incorporação imobiliária?

Antes de fazer uma incorporação imobiliária é fundamental observar algumas etapas para facilitar o procedimento. 

Sendo assim, é importante:

1. Sempre fazer o estudo da viabilidade econômica e comercial do empreendimento;
2. Conhecer a fundo o terreno (espaço físico) que comportará o projeto;
3. Estudar o projeto do empreendimento e saber o que está sendo planejado;
4. Conferir a aprovação do projeto de construção do empreendimento;
5. Reunir todos os documentos necessários para o registro da incorporação imobiliária de acordo com a lei;
6. Conferir se todas as propostas, planejamentos e promessas foram cumpridos

Processo de incorporação imobiliária

Chegou a hora de entender o passo a passo da incorporação imobiliária. Confira abaixo quais são as etapas desse processo.

1. Inteligência de Mercado: o que inclui o mapeamento da concorrência, pesquisas de mercado, definição de público-alvo, preço por metro quadrado, análise de demanda e oferta, etc;
2. Estudo de Massa e Quadros de Áreas: análise da legislação local para desenvolvimento de produto preliminar, levando em conta o potencial construtivo do terreno e resultado da inteligência de mercado, a fim de chegar a um primeiro numérico de eficiência de produto (área privativa x área construída) a ser avaliado pela incorporadora no estudo de viabilidade econômica;
3. Estudo de Viabilidade Econômica: análise da rentabilidade do empreendimento e sua adequação ao planejamento estratégico da empresa, avaliando se o negócio é bom ou não para a Incorporadora. 
4. Busca por financiamento: é realizado um Business Plan para apresentar o negócio a instituições financeiras ou investidores que irão financiar a construção.
5. Aquisição do terreno: uma vez que as etapas acima foram positivas, é feita a proposta de aquisição do terreno em compra ou permuta, sendo esta última a mais indicada pois reduz a exposição de caixa do incorporador. 
6. Aprovação de projetos: é desenvolvido projeto arquitetônico que deverá ser aprovado junto a prefeitura da cidade. Após a aprovação do projeto é emitido o Alvará de Construção. Estes dois documentos permitirão o registro da Incorporação.
7. Registro da Incorporação (RI): A lei 4591/64 só permite a comercialização de imóveis em construção ou a construir se a incorporação estiver previamente registrada. Ele serve para dar ao comprador segurança de que aquilo que lhe foi prometido no momento da venda é o que será efetivamente executado e entregue. 

Quais os documentos necessários para uma incorporação imobiliária?

Para concluir a incorporação imobiliária uma lista de documentos é exigida pelo Cartório de Registro de Imóveis. São eles:

• Cópia autenticada do Título Aquisitivo do imóvel;
• Cópia autenticada do ato constitutivo, se for pessoa jurídica;
• Documentos de identificação pessoal do proprietário do empreendimento, se for pessoa física;
• Certidão Negativa de Impostos;
• Certidão expedida pelos ofícios de protestos, pelos distribuidores forenses cíveis e pela Justiça Federal em nome da incorporadora;
• Certidão de filiação vintenária de propriedade, relativa ao terreno destinado à incorporação;
• Projeto de arquitetura já aprovado;
• Alvará para construção;
• Cálculo das áreas de edificação;
• Quadro das frações ideais de terreno das unidades autônomas;
• Memorial descritivo das especificações da obra;
• Avaliação do custo global da obra;
• Minuta da futura convenção de condomínio;
• Declaração sobre o estacionamento coletivo;
• Declaração sobre o prazo de carência;
• Declaração sobre o pagamento do preço do terreno condominial;
• Declaração sobre o instrumento público de mandato;
• Declaração sobre as frações ideais de terreno;
• Atestado de idoneidade financeira expedido em nome da incorporadora;
• Histórico dos títulos de filiação;
• Certidão Negativa de Débito (CND) em nome da incorporadora.

O que fazer depois de concluir sua incorporação imobiliária?

Uma vez que todos os documentos listados acima forem entregues, tem-se o Memorial de Incorporação, que serve como uma comprovação de que a obra é idônea. A partir daí, já é permitido começar a venda e a negociação de apartamentos na planta, bem como a sua construção.

Sendo assim, após concluir a sua incorporação imobiliária você deve:

1. Realizar o lançamento imobiliário e vendas: as unidades autônomas podem ser comercializadas após registrado o RI. Neste momento então é feito o lançamento imobiliário no mercado com a divulgação de material publicitário. Também são treinados os corretores na convenção de vendas e as imobiliárias parceiras farão as vendas e análise de crédito dos possíveis clientes sob a gestão da incorporadora.
2. Fazer projetos executivos, orçamento e obra: após o lançamento imobiliário é iniciado o desenvolvimento dos projetos executivos e o orçamento detalhado da obra, além da seleção e contratação da construtora responsável por executar a obra, bem como o tipo de contratação.
3. Iniciar a assembléia da constituição de condomínio: uma vez concluída a obra, emitido o habite-se e entregues as chaves é feita a assembléia de condomínio que é o ato jurídico de instituição do condomínio edilício com a individualização das matrículas de todas as unidades autônomas registradas em cartório de registro de imóveis. É durante esta assembleia que é votada a aceitação da Minuta da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno com quorum mínimo de 2/3.

O que a incorporação imobiliária tem a ver com fundos imobiliários?

Como o mercado imobiliário e de construção começaram a retomar e estão ganhando mais fôlego em 2020, é interessante considerar oportunidades de investimento em fundos imobiliários.

O setor de construção civil, que voltou a contratar amplamente, está representando um ponto alto do reaquecimento da economia brasileira e, segundo a Confederação Nacional da Indústria (CNI), há previsão de aumento de 2,5% do PIB.

E, com isso, novas construções e empreendimentos vão surgindo, o que significa investimento no setor. E, assim, devemos destacar que incorporações são muito comuns em fundos imobiliários.

O que são fundos imobiliários?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são aplicações em diversos tipos de empreendimentos, prédios comerciais e residenciais, galpões, shoppings etc. O investidor adquire cotas do projeto e recebe ganhos relativos aos rendimentos dele.

Fundos de incorporação

Dentro dos FIIs, uma das modalidades que atraem os investidores são os fundos de incorporação, que estão associados aos fundos de tijolo – lembrando que os FIIs também podem ser de papel.

Fundos de tijolo são relacionados aos ganhos por meio das construções em si, como pelo aluguel comercial do imóvel, de forma a gerar lucro ao investidor. No caso dos fundos de incorporação, o cotista aposta na construção desse imóvel que, futuramente deverá render ganhos a ele.

E, como já explicamos que a incorporação imobiliária está ligada à negociação de empreendimentos ainda na planta, os investimentos nesses tipos de fundos costumam ser feitos por quem já tem patrimônio mais elevado e uma boa compreensão da modalidade, uma vez que é de risco elevado.

Mas, consequentemente, os rendimentos dos fundos de incorporação tendem a ser bem maiores do que das aplicações tradicionais. Para isso, é preciso pesar os riscos, saber jogar o jogo do mercado e analisar boas e promissoras oportunidades.

Conclusão

O que deve ficar como mensagem principal nesse texto é a importância de entender conceitos e práticas associadas ao mercado de imóveis, como a incorporação imobiliária e as possibilidades de investimento no setor.

De fato, as previsões para 2020 são animadoras para quem considera apostar em novas modalidades e diversificar a carteira de investimentos.

Mas, claro, devemos ser muito conscientes com relação às aplicações e aos caminhos que seguimos na hora de buscar formas de valorização do dinheiro. Isto é, não devemos ir além do próprio perfil de investidor, para não ter dor de cabeça no futuro.

Assim, é primordial que cada um entenda seus objetivos na hora de investir, tenha clareza com relação a cada opção de aplicação, suas garantias e riscos e, assim, faça suas apostas com confiança e segurança.

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