Etapas da obra: entenda cada uma delas de forma simples

As etapas de uma obra nem sempre são claras para todas as pessoas, seja quem aluga, ou mesmo que compra ou investe. A verdade é que não basta ter todos os equipamentos, mão de obra e a infraestrutura adequada. Existe todo um processo de documentação e incorporação imobiliária, muito essencial para a construção de um empreendimento.

Quando a gente passa por uma obra na rua, nos deparamos com apenas uma das etapas desse contexto. Ainda que a execução seja essencial – afinal, é o tijolo por tijolo que dá origem a um edifício –, todas as demais partes que levam à concretização de um imóvel são relevantes.

Por isso, quem tem interesse no mercado imobiliário, como investidores, compradores e profissionais envolvidos no ramo, a compreensão das fases de uma obra é primordial. Esse conhecimento irá te ajudar a tomar decisões mais seguras e acertadas.

Principais etapas da obra

A partir de agora, a leitura do texto vai levar você a entender como é o processo da construção, especialmente do ponto de vista de incorporadoras, construtoras e empresas associadas. Em linhas gerais, as etapas da obra podem contar com:

• Planejamento, incluindo análise e compra do terreno;
• Estudo de viabilidade econômica, assim como orçamento;
• Aprovação do projeto;
• Lançamento e vendas;
• Obra – ou seja, mão na massa;
• Entrega das chaves.

A seguir, vamos detalhar melhor cada um desses pontos, apresentando algumas particularidades. Vamos lá!

1. Planejamento da obra

O início de qualquer empreendimento começa com um planejamento, que será determinante para o cumprimento de todas as etapas da obra. Ele indica as estratégias não apenas para a execução da construção, mas também análises relativas ao terreno, por exemplo, além de orientar sobre como será o processo de vendas.

No planejamento da obra, é possível definir os recursos necessários, os prazos, os profissionais e as equipes envolvidas, parceiros e fornecedores, assim como toda a documentação que precisará ser levantada para o lançamento do imóvel.

Análise e a compra do terreno

Em meio a esse contexto, a etapa da obra referente à análise e à compra do terreno também é feita logo no início desse plano. Isto é, existe um levantamento a ser desenvolvido, que irá indicar as possibilidades para o local de construção, bem como oportunidades de compra.

É essencial compreender bem sobre a territorialidade, o mercado geográfico e diversos pontos que são determinantes para uma compra vantajosa. Para isso são usadas métricas variadas, de forma a projetar o valor do imóvel, isto é, se será financeiramente atraente, tanto na perspectiva da construtora e da incorporadora quanto dos compradores.

Com isso, a incorporação de um terreno pode se dar de maneiras diferentes, como:

• Compra à vista ou parcelada;
• Permuta física, em que o terreno é trocado por unidades que serão construídas;
• Permuta financeira, em que a troca é financeira, e não de unidades.

2. Estudo de viabilidade econômica

Totalmente atrelado ao planejamento, o estudo de viabilidade econômica é uma etapa da obra que merece atenção, pois é uma análise sobre as chances de prosperidade do projeto. Em outras palavras, é isso que irá apontar as possibilidades de o empreendimento oferecer retorno para as partes envolvidas.

Essa avaliação levanta informações relevantes sobre a área onde será a construção, o mercado da região, os impactos da obra, valor monetário, bem como as projeções financeiras, entre vários outros pontos.

Com essa análise, o planejamento é totalmente influenciado, logo, a execução do projeto, seu lançamento e vendas também. Somente a partir desse estudo é que a obra passa a ser interessante para investidores e parceiros, pois serve como avaliação para o investimento a ser feito ali.

3. Aprovação do projeto

A aprovação do projeto é uma parte determinante entre as etapas da obra. Afinal, sem a conformidade de todos os órgãos necessários, não é possível lançar qualquer empreendimento dentro da lei.

Para isso, é necessário recorrer à prefeitura do município em questão, bem como cartórios, entre outros, que emitem certificados e documentações como:

• Licenciamento Ambiental;
• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), que atesta a responsabilidade de um engenheiro pela obra;
• Alvará de Construção Civil;
• Alvará do Corpo de Bombeiros;
• Registro de Imóvel, obtido em cartório;
• Documentos de segurança do trabalho, entre outros.

Vale reforçar aqui a incorporação imobiliária, pois é ela que garante que um imóvel existe, na prática, ainda que esteja na planta. O registro de incorporação é obtido pelo Ofício de Registro de Imóveis e está previsto na lei 4.591/64.

Ou seja, somente após ser incorporado é que podemos efetivamente falar em lançamento e venda de imóveis.

4. Lançamento

Construção planejada, estudo de viabilidade feito e imóvel incorporado, chega então a fase de lançamento do empreendimento. Mesmo que a obra não tenha começado, o projeto já pode ser lançado.

Inclusive, essa é uma estratégia muito usada no mercado imobiliário, uma vez que é interessante para compradores e construtoras e incorporadoras. Geralmente, imóveis comprados na planta têm um custo mais interessante. Com isso, obras podem ser financiadas justamente a partir de suas vendas, que movimenta o fluxo de caixa.

Marketing também é uma das etapas da obra

Uma das etapas da obra é o investimento nas ações de marketing para divulgação. Especialmente quando consideramos a venda na planta, essas estratégias são essenciais para a prosperidade dos negócios, uma vez que alcança compradores e investidores e, assim, viabiliza o fluxo financeiro do empreendimento.

Na última década, o marketing digital tem sido uma aposta de inúmeras construtoras e incorporadoras. Ações online ganharam ainda mais força em 2020, como consequência da pandemia de covid-19. Em outras palavras, empresas precisaram usar inúmeras formas criativas e eficientes para conversão de leads.

Com os juros baixos e medidas que facilitam financiamento de imóveis, o mercado imobiliário segue respirando, mesmo em tempos de crise sanitária mundial.

5. Obra – ou seja, mão na massa

Enquanto as vendas fluem, a construção está a todo vapor. Além de todas fases para desenvolver um projeto, há ainda as etapas da própria obra.

Todo esse processo exige profissionais de inúmeras áreas. Geralmente, obras são feitas por construtoras e/ou incorporadoras, empresas constantemente monitoradas não apenas pelos órgãos públicos, mas também pelas pessoas que investem no mercado imobiliário e que aplicaram recursos naquele empreendimento.

Para deixar um pouco mais claro, a execução da obra inclui etapas como:

• Fundação e laje, em que são feitos cálculos, análise do terreno, entre outros, para então começar com a base da construção;
• Vedação, também chamada de supraestrutura, que consiste no desenvolvimento acima da fundação, como pilares, vigas, paredes, entre muitos outros;
• Cobertura, parte que favorece impermeabilidade, acústica, entre outras;
• Esquadrias, que são referentes ao materiais para portas e janelas, como alumínio e PVC;
• Acabamento, uma etapa da obra que envolve os revestimentos, como a escola dos pisos;
• Instalações hidrossanitárias e elétricas, sendo a primeira relacionada à rede de água e esgoto, e a segunda à parte elétrica do imóvel;
• Pintura da parte interna e externa.

Dependendo do tipo de obra, é possível que outros serviços sejam feitos, de forma a complementar as necessidades e os diferenciais previstos para o empreendimento.

6. Entrega das chaves

Entre as etapas de uma obra,a entrega das chaves é a mais esperada pelo cliente, seja morador ou investidor daquele imóvel. Mas, antes de tudo, a construtora ou incorporadora deverá verificar possíveis pendências.

Tudo certo? Então, o cliente participa da vistoria e, então, recebe o Termo de Entrega das Chaves (ou “termo de posse”), assim como o Habite-se, documento que declara a conclusão da obra.

Vale reforçar outra parte importante nessa etapa que é a Instituição de Condomínio, que determina as divisões das unidades, bem como as áreas comuns.

Para concluir

As etapas da obra podem até variar bastante entre si, mas todas carregam grande importância, uma vez que estamos falando de um processo fluido e integrado que dará origem a um imóvel.

Desde a documentação, passando pelo lançamento, as vendas, a execução, até a entrega das chaves, cada parte tem sua relevância! Afinal, nenhuma delas pode ser esquecida ou negligenciada na construção de um projeto.